A partire dal 22 agosto sono scattati i termini (60 giorni) entro i quali poter presentare le osservazioni al nuovo PUC (piano urbanistico comunale) di Arzachena, approvato dal consiglio comunale lo scorso 9 Agosto. Il Piano prova a delineare il futuro urbanistico del Comune smeraldino spartendo volumi edificatori da distribuire nell’intero territorio. Un documento di programmazione che, benché vincolato dalle rigide norme urbanistiche, è indubbiamente un importante atto politico che disegna il futuro della comunità arzachenese.
Obiettivo del PUC è quello di dare risposte alle esigenze dei cittadini, cercando di sviluppare il territorio in maniera ordinata e armonica, senza intaccare in modo significativo il suolo e il paesaggio. Sono state individuate in maniera precisa le cosiddette zone urbanistiche che, per i non addetti ai lavori, sono le aree dove si specifica cosa si può e cosa non si può fare.
La zona A (centro storico) è stata circoscritta al centro di antica formazione del capoluogo comunale, si tratta di una zona particolarmente tutelata, praticamente satura dal punto di vista urbanistico, e dove gli interventi possibili sono davvero pochi e comunque in aderenza al pregio storico del luogo. Si prevede
tuttavia di preservare anche la matrice insediativa di Porto Cervo, nonostante sia priva di una stratificazione storica.
Le zone B, sono quelle cosiddette di completamento residenziale, presenti principalmente ad Arzachena e nella frazione costiera di Cannigione-La Conia. Si tratta di aree non ancora completamente urbanizzate per le quali è previsto un importante sviluppo per complessivi 234.640 metri cubi residui che, tradotto in metri quadri significa la possibilità di costruire immobili per 78.213 metri quadri, dei quali 71.560 metri quadri solo ad Arzachena.
Oltre a queste, il piano prevede di individuare all’interno degli ambiti assoggettati a pianificazione urbanistica attuativa (ex C7 – considerate zone di “Espansione e riqualificazione di borghi rurali e nuclei di accertamento residenziale in agro”) le aree già trasformate, che assumeranno la classificazione di sottozone B5, individuate nelle località di Santa Teresina, Monti Canaglia, Pulicinu, Farina (Abbiadori) e Il
Pevero.
Le zone C, invece, sono le nuove zone di espansione residenziale. Queste sono state previste un po’ in tutto il territorio comunale e sono state delineate sulla base delle previsioni della popolazione residente entro il 2037 e del relativo fabbisogno abitativo. Secondo quanto previsto dalla relazione illustrativa del PUC, infatti, la popolazione residente arriverà (secondo uno scenario medio) a 15.136 abitanti, in aumento di 1.774 abitanti rispetto alla popolazione residente al 31 dicembre 2022.
Con le zone di espansione residenziale si cerca di dare risposte alle esigenze abitative dei cittadini che per diletto o per lavoro cercano casa ad Arzachena, in un momento come quello attuale in cui trovare case accessibili sia in affitto che in vendita è diventato molto difficile, come d’altronde accade in tutte le località turistiche. Le zone di espansione puntano anche a ricucire territori urbanizzati ma non sempre
omogenei. Sono a tal proposito previsti interventi di espansione residenziale ad Arzachena nella zona di Pastura fino a Lu Narili, come anche nella zona che da Li Conchi arriva sino al rione Sant’Anna. Si tratta di interventi che non solo congiungerebbero rioni vicini, ma alleggerirebbero la viabilità in quei tratti
ancora dipendenti dall’asse viario principale, viale Costa Smeralda.
Un altro esempio di ricucitura è la prevista zona C che connetterebbe Porto Cervo alla sua marina, passando per la zona attualmente occupata dal cantiere nautico. L’espansione urbanistica a destinazione residenziale prevede la possibilità di sviluppare nuova cubatura per un totale complessivo pari a massimo 450.627 metri cubi (capaci di ospitare fino a 3.004 nuovi abitanti), di questi 249.978,45 potranno essere localizzati ad Arzachena e nella sua frazione più prossima (Cudacciolu-Padula d’Izzana), mentre la parte restante pari a 200.648,18 metri cubi potrà essere sviluppata nelle frazioni costiere e in quelle che da Arzachena conducono verso la Costa Smeralda e Baja Sardinia (Monti Canaglia, Santa Teresina, Abbiadori e Pulicinu). Della complessiva volumetria di espansione residenziale, 133.049,33 metri cubi sono stati destinati all’ambito di Porto Cervo, comprensivo dei nuclei di Liscia di Vacca e Abbiadori, quale segno tangibile del fatto che il Comune prevede un fabbisogno abitativo importante in questa zona. Si tratta di interventi rilevanti, tuttavia si rileva un indice territoriale particolarmente basso pari a 0,35 metri cubi per metro quadro, questo significa che per ogni metro cubo sviluppato è necessario disporre di quasi 3 metri quadri. Inoltre, sono particolarmente bassi i limiti di altezza delle costruzioni che al massimo, nella zona di Arzachena, possono elevarsi fino a 11 metri. Si elimina in questa maniera la possibilità di edificare sfruttando l’altezza. Forse non è necessario costruire grattacieli, ma la possibilità di edificare complessi residenziali che superino i due piani potrebbe dare risposte alle esigenze abitative di chi magari cerca un appartamento a buon mercato, anziché la villetta.
Le zone D, invece, sono quelle dedicate alle attività industriali, artigianali e commerciali. Nel comune di Arzachena sono state previste principalmente in aderenza all’attuale zona artigianale, oltre a quella localizzata a Pinna, lungo la strada che da Arzachena conduce a Cannigione. A queste si aggiungono zone individuate lungo l’asse della SP 59 (Arzachena-Porto Cervo) che saranno oggetto di riqualificazione in ragione di attività produttive esistenti.
Sono state poi ridefinite le aree agricole, le zone E, comprese le regole per i nuclei e le case sparse nell’agro oltre alle eventuali attività complementari all’attività agricola, punti ristoro, agriturismo e alberghi rurali.
Nel piano sono state poi individuate le aree di tutela integrale, le zone H, dove non è possibile edificare alcunché, per motivi sia di interesse storico culturale e archeologico che di pregio paesaggistico e ambientale.
Le zone G e S, invece, sono quelle dedicate ai servizi. In particolare le S sono dedicate ai cosiddetti servizi urbani (parcheggi, scuole, servizi sanitari, attrezzature sportive e aree di interesse comune), mentre le G, sono dedicate ai servizi generali (istruzione superiore e universitaria, parchi, presidi militari e di sicurezza, strutture terziarie e infrastrutture tecnologiche). Queste zone sono state individuate in
tutto il territorio comunale e, in particolare, per le zone G, sono stati individuate sottozone per “Parchi, strutture per lo sport e il tempo libero” nelle quali sono previsti specifici servizi a supporto della valorizzazione turistica e ambientale, comprensiva di recupero della zona delle cave e di valorizzazione del patrimonio archeologico presente diffusamente nell’intero territorio.
E’ interessante notare come per questo tipo di zone, non residenziali, sia stato previsto un limite di altezza ben superiore a quello delle zone B e C, che non possono superare gli 11 metri. In particolare, per le sottozone G1, destinate alle strutture direzionali, al credito, ai servizi e alle attività culturali, all’istruzione superiore, alla ricerca e la sanità, l’altezza massima consentita è pari a 16 metri.
Di particolare importanza è indubbiamente la zonizzazione delle volumetrie in ambito turistico- alberghiero, le zone F. Secondo quanto previsto dal PUC, tenuto conto della conformazione morfologica di Arzachena e della pregressa cubatura sviluppata, sono state destinate nuove volumetrie, in aderenza alle regole imposte dal PPR, per un totale di 87.000 metri cubi. La norma prevede che la nuova volumetria possa essere sviluppata solo per la costruzione di hotel a 5 stelle. Il Comune ha quindi previsto di suddividere la nuova volumetria tra vecchie lottizzazioni non ancora
ultimate, per via dell’entrata in vigore del PPR, e una nuova lottizzazione. In particolare ha previsto di destinare 57.000 metri cubi a tre distinte lottizzazioni non completate a Mannena (Cannigione), Lu Nibbaru (Ea Bianca-Cala dei Ginepri) e Miata (Poltu Cuatu), che comunque vedranno ridurre gli iniziali volumi approvati in convenzione. Ha quindi deciso di destinare i restanti 30.000 metri cubi ad una nuova
edificazione, presso Cala di Volpe, per la costruzione di una nuova struttura che sarà collegata allo storico hotel, affacciato sull’omonima baia, anche se dalle carte pubblicate le nuove volumetrie non saranno sviluppate sul mare, ma neanche troppo lontano.
Le perplessità della minoranza. L’opposizione consiliare di Arzachena – formata dall’ex assessore Fabio Fresi, dall’ex presidente del consiglio comunale Rino Cudoni e da Francesca Pileri – ha espresso qualche perplessità e, anche per via del poco tempo a disposizione per visionare le carte, ha depositato in aula, unitamente alla richiesta di rinvio della
discussione, un documento contenente alcune considerazioni. In particolare è stato sollevato qualche dubbio sull’opportunità di perimetrare la zona matrice di Porto
Cervo, dove dovrà essere predisposto un piano apposito, come per i centri matrice previsti nelle zone A. Sulle zone B, l’opposizione rileva che pur essendo rimaste immutate quelle di Arzachena, rispetto al piano di fabbricazione, lo stesso non si può dire per le frazioni. Le zone di espansione residenziale, zone C, subiscono una contrazione ad Arzachena con particolare riferimento all’ambito di Via Mameli, verso Manganedda, parzialmente compensata da una nuova area prevista sia in località Li Tauli che a Padula d’Izzana (Cudacciolu). In generale si rileva inoltre una riduzione dell’indice territoriale che passa da 0,65 mc/mq a 0,35 mc/mq rispetto a quello vigente. Sulle frazioni poi, l’opposizione rileva che, in sostituzione delle vecchie C7, dedicate all’espansione e riqualificazione di borghi rurali e nuclei di accertamento residenziale in agro, sono state individuate nuove zone di espansione a Cannigione, a Porto Cervo, a Pulicinu oltre a due nuove zone, Santa Teresina, Monti Canaglia, Farina e Liscia di Vacca. In relazione alle zone si soffermano sugli 87000 mc che la
normativa impone di destinare solo per costruire o ampliare Alberghi a 5 stelle, di questi circa 30.000 mc andranno all’ampliamento dell’hotel Cala di Volpe in un lotto contiguo, mentre circa 57.000 mc serviranno per recuperare i volumi residui delle lottizzazioni Mannena, Miata e Lu Nibbaru e destinarli ad alberghi a 5 stelle.
In merito alle zone agricole, poi, l’opposizione contesta il fatto che viene compressa la possibilità di sviluppo dell’attività agricola introducendo il requisito-vincolo della professionalità dell’imprenditore agricolo. Inoltre, secondo la minoranza, il nuovo Piano, in luogo delle destinazioni propriamente turistiche, vira verso i servizi di varia natura ma incentrati anche e soprattutto sulla ricettività di livello elevato in determinate zone classificate Zone G per servizi. Nello specifico, fanno notare la presenza delle zone G2d da dedicare agli ambiti per la valorizzazione turistica del territorio costiero, dove è previsto un indice di 0.005 mc/mq con fondi minimi di 50 ettari in continuità, qui sono ammessi alberghi a 5 stelle, nuovi o in ampliamento dell’esistente. Infine, l’opposizione, contesta l’assenza di proposte particolarmente innovative in tema di viabilità e sottolinea, in particolare, lo stralcio della circonvallazione di Cannigione, prevista invece nel vecchio Piano.