«Olbia non è più solo la porta della Costa Smeralda: oggi è una destinazione che genera valore immobiliare»

Casa, dolce casa. Quelle quattro mura, oggi sono diventate oggetto di analisi, soprattutto nelle zone in cui gli immobili sono considerati non solo un bene rifugio, ma un’occasione per fare impresa nei territori nei quali si registra una crescita costante in termini demografici e un’evoluzione positiva dell’economia. Olbia e la Gallura in questo senso incarnano bene questo fenomeno, e sono considerate come punto di riferimento non solo a livello regionale. Ne abbiamo parlato con Fabrizio Sini, presidente della Fimaa (federazione italiana mediatori agenti affari) Sardegna, aderente a Confcommercio, un esperto del settore.

Fabrizio Sini, che momento sta vivendo il mercato immobiliare italiano?

«Dopo il rallentamento del 2023, il mercato ha ritrovato slancio. Le compravendite sono tornate a crescere e la domanda resta vivace, sostenuta da mutui più accessibili e dalla volontà di investire nel mattone. Non siamo però in una fase di espansione indiscriminata: il mercato è diventato più selettivo».

Cosa significa concretamente?

«Che non crescono tutti gli immobili allo stesso modo. Oggi vengono premiate soprattutto le case ben posizionate, efficienti, prive di problemi urbanistici e con un prezzo coerente. Chi vende immobili di qualità trova mercato, chi propone prodotti datati o fuori prezzo incontra maggiori difficoltà».

E in Gallura?

«Qui la situazione è ancora più interessante perché il mercato non dipende soltanto dalla prima casa. In Gallura convivono residenza, seconde case, turismo, investimenti e affitti brevi. È un mercato a doppia velocità che continua ad attrarre acquirenti italiani e stranieri».

Olbia continua a crescere?

«Assolutamente sì. Nel 2025 Olbia ha registrato 1.239 compravendite residenziali, avvicinandosi molto a Sassari pur avendo quasi la metà degli abitanti. È la conferma che la città è ormai diventata il principale polo immobiliare del nord-est Sardegna».

Quali sono le zone più richieste?

«Le aree costiere come Pittulongu e Porto Rotondo mantengono valori molto elevati, ma crescono anche quartieri urbani come Viale Aldo Moro, San Simplicio e Bandinu. Sono zone che offrono servizi, buona vivibilità e possibilità di reddito attraverso le locazioni».

Qual è l’andamento dei prezzi?

«I valori sono ancora in aumento, ma non ovunque. Crescono soprattutto gli immobili ristrutturati, con spazi esterni, posto auto, vista mare o potenzialità turistiche. La differenza tra immobili forti e immobili deboli è sempre più marcata. Sul fronte prezzi, il mercato olbiese mostra una forte polarizzazione”.

Può fornire qualche cifra?

“Secondo i dati di mercato pubblicati da immobiliare.it, a maggio 2026 i prezzi richiesti nel comune di Olbia risultano in crescita del +7,78% rispetto a maggio 2025. Le zone più alte sono San Pantaleo, Porto Rotondo, Pittulongu e le aree costiere; le zone più basse restano quelle periferiche o meno qualificate sotto il profilo turistico-residenziale”.

Il tema degli affitti continua a essere molto critico.

«Sì. Trovare una casa in affitto a lungo termine è spesso più difficile che acquistarla. Molti proprietari preferiscono le locazioni turistiche o transitorie, mentre la forte domanda di lavoratori e famiglie mantiene il mercato sotto pressione».

Quanto incidono gli affitti brevi?

«Incidono moltissimo. In molte zone il valore di un immobile viene valutato anche in funzione del reddito turistico che può generare. Gli affitti brevi non sono più un fenomeno marginale: sono diventati una componente strutturale del mercato immobiliare gallurese».

Anche il centro storico di Olbia sembra vivere una nuova stagione.

«È uno dei casi più interessanti. Negli ultimi anni il centro storico ha aumentato la propria attrattività grazie alla riqualificazione urbana, alla crescita della ristorazione e alla maggiore presenza turistica. Oggi è percepito come un luogo dove vivere, investire e fare impresa».

Quali sono i rischi?

«Il principale è trovare un equilibrio tra città vissuta e città turistica. Se alcune zone diventano esclusivamente orientate al turismo, rischiano di perdere attrattività per le famiglie residenti. È una sfida che molte città stanno affrontando».

Quali sono le sue previsioni per il 2026 e il 2027?

«Mi aspetto una crescita ancora positiva ma più moderata. Non vedo segnali di una bolla immobiliare. Piuttosto assisteremo a una selezione sempre più marcata: continueranno a crescere gli immobili di qualità, mentre quelli meno competitivi resteranno più fermi».

In sintesi, come definirebbe oggi il mercato immobiliare di Olbia e della Gallura?

«Olbia non è più soltanto la porta della Costa Smeralda. È diventata una destinazione autonoma, capace di attrarre investimenti, turismo e domanda immobiliare. Il valore degli immobili non dipende più solo dalla posizione, ma dalla capacità di combinare qualità abitativa, redditività e servizi. È questo il vero cambiamento al quale stiamo assistendo».